Valor do Metro Quadrado em Guarulhos (2025): Preços, Bairros, Tendências e Oportunidades

O mercado imobiliário de Guarulhos segue em destaque em 2025. A cidade, localizada na Região Metropolitana de São Paulo, atrai cada vez mais compradores e investidores graças ao equilíbrio entre preços atrativos, localização estratégica e valorização constante.

Neste conteúdo completo, você vai descobrir quanto custa o metro quadrado em Guarulhos hoje, quais bairros estão em alta, como a cidade se compara com outras do estado e quais fatores influenciam diretamente o valor dos imóveis. Confira:

Quanto custa o metro quadrado em Guarulhos?

Para compra (venda)

De acordo com o índice FipeZAP, o preço médio do metro quadrado em Guarulhos em abril de 2025 é de R$ 6.958, com uma valorização de 11,68% nos últimos 12 meses. Outras fontes apontam variações:

• Anúncios diretos entre particulares, sem corretagem, mostram valores médios de R$ 5.771.
• Já os imóveis em lançamento podem atingir R$ 7.968 por metro quadrado, especialmente em empreendimentos com infraestrutura completa e localização valorizada.

Para aluguel

No caso da locação, o valor médio gira em torno de R$ 37,42 por metro quadrado, com uma alta de 11,37% no último ano, o que reforça a boa liquidez dos imóveis da região.

Diferenças de valor entre os bairros de Guarulhos

Os preços variam bastante conforme a localização e o padrão dos imóveis:

Na região central, o valor médio gira em torno de R$ 5.159 por metro quadrado, com boa oferta de comércios, transporte e infraestrutura.

Já bairros nobres como Vila Augusta, Vila Galvão e Jardim Maia possuem valores mais altos que a média da cidade. Essas regiões concentram imóveis de alto padrão, maior segurança e demanda elevada, atraindo famílias e investidores que buscam qualidade de vida.

Por outro lado, bairros como Pimentas e Bonsucesso, considerados regiões periféricas, apresentam preços mais acessíveis e oportunidades interessantes para quem busca custo-benefício ou imóveis para revenda futura.

Tendência e histórico de valorização em Guarulhos

Guarulhos tem demonstrado uma valorização consistente ao longo dos anos. Nos últimos 12 meses (até abril de 2025), o metro quadrado subiu 11,68%, superando a média nacional.

Entre setembro de 2023 e setembro de 2024, o crescimento foi de 7,42%. Historicamente, a cidade já apresentou momentos de forte valorização — como em 2013, com um aumento de 17,78% — e fases de leve queda, como em 2015, quando os preços recuaram 2,86%.

Esse comportamento mostra que o mercado de Guarulhos, apesar de acompanhar o cenário econômico nacional, tem potencial de valorização acima da média em momentos de retomada.

Comparativo com outras cidades paulistas

Quando comparamos Guarulhos com outras cidades de São Paulo, o custo-benefício se destaca. Em 2025, o metro quadrado em São Paulo capital chega a R$ 11.374, enquanto Barueri registra valores em torno de R$ 10.844.

Na cidade de Santos, a média fica em R$ 7.322, e em Campinas, os imóveis giram em torno de R$ 6.888 por metro quadrado. Guarulhos, com seus R$ 6.958, se mantém abaixo da capital e de cidades litorâneas ou do interior com alto custo, mas com maior margem de valorização.

No ranking nacional da FipeZAP, Guarulhos ocupa a 31ª posição entre 56 cidades monitoradas, o que reforça seu crescimento constante sem perder o apelo de preço competitivo.

Custo de construção em Guarulhos

Se a ideia for construir, os dados do SINAPI (abril/2024) apontam que o custo médio para construir na cidade é de R$ 1.736,37 por metro quadrado. Essa diferença entre custo de construção e valor de mercado mostra boas margens para quem atua como construtor ou investidor no setor imobiliário.

O que influencia o valor do m² em Guarulhos?

Diversos fatores impactam diretamente o valor dos imóveis na cidade. Os principais são:

Localização: A proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos (GRU), além da facilidade de acesso às principais rodovias (como a Dutra, Ayrton Senna e Rodoanel), contribui fortemente para a valorização de bairros próximos.

Tipo de imóvel: Imóveis novos ou na planta tendem a ter preços mais elevados, especialmente em condomínios com lazer completo. Os valores variam bastante, podendo ir de R$ 3.727 até R$ 11.538 por metro quadrado, dependendo do padrão e localização.

Infraestrutura e segurança: Bairros com melhor iluminação, policiamento, transporte público e serviços apresentam maior demanda e, consequentemente, valores mais altos.

Investimentos públicos: Projetos como a futura extensão do Metrô (Linha 2-Verde) e melhorias na mobilidade urbana elevam a atratividade e o potencial de valorização da região.

Demanda aquecida: A procura por locação e compra de imóveis novos permanece forte. O polo logístico e industrial da cidade atrai trabalhadores e famílias que optam por morar perto do emprego, sem precisar ir para a capital.

Conclusão: Guarulhos vale a pena?

Sem dúvida. Guarulhos oferece uma combinação poderosa para quem deseja comprar, alugar ou investir: preço mais acessível, localização estratégica, alta liquidez e valorização constante. Com uma base sólida, infraestrutura em expansão e oportunidades em bairros diversos, é uma das cidades mais promissoras para o mercado imobiliário em 2025.

Dica final: Se você quer fugir dos preços altíssimos da capital, mas ainda deseja estar perto de tudo e com potencial de retorno no médio e longo prazo, Guarulhos é uma escolha inteligente.

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Perguntas Frequentes (FAQ)

1. Qual é o valor do m² em Guarulhos em 2025?

O valor médio do metro quadrado em Guarulhos para venda é de R$ 6.958 (dados de abril/2025, FipeZAP). Para aluguéis, a média é de R$ 37,42/m².

2. Guarulhos está valorizando?

Sim, Guarulhos apresentou valorização de 11,68% nos últimos 12 meses, acima da média nacional, com tendência de alta contínua.

3. Quais bairros de Guarulhos têm o m² mais caro?

Vila Augusta, Jardim Maia e Vila Galvão estão entre os bairros mais valorizados, com preços acima da média da cidade.

4. É mais barato comprar em Guarulhos do que em São Paulo?

Sim. Guarulhos tem valor médio do m² bem abaixo de São Paulo capital, tornando-se uma opção mais acessível para investidores e moradores.

5. Quais fatores influenciam o valor do m² em Guarulhos?

Proximidade com o Aeroporto de Guarulhos, infraestrutura, segurança e tipo de imóvel são fatores que impactam diretamente no preço do m².

6. Guarulhos é uma boa cidade para investir em imóveis?

Sim. A cidade mostra constante valorização, boa demanda por locação e novos empreendimentos com potencial de retorno atrativo.

7. Qual é o custo médio de construção por m² em Guarulhos?

Segundo o SINAPI (abril/2024), o custo médio de construção é de R$ 1.736,37/m², importante para quem planeja construir ou investir.